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萬達商管IPO:王健林的命運之戰

在中國房地產領域,萬達的王健林是一個獨特的存在。當許家印、孫宏斌們還在激進拿地的時候,王健林帶領萬達以壯士斷腕的決心,堅決的推進以萬達商管為核心的輕資產模式。這個戰略的目標,就是萬達要去房地產化,轉型為商業管理公司,靠租金活著。

曾幾何時,王健林曾放言,“再有過幾年,萬達的租金收入就能達到1000個億。就憑這一條,萬達集團任憑風浪起穩坐釣魚臺”。

不得不說,王健林是有先見之明的,并且戰略執行力也過關。因而,當許家印們焦頭爛額時,王健林面臨的壓力則小得多。但是,萬達能不能真的“穩坐釣魚臺”,還未可知。

王健林戰略轉型的核心是不再走“拿地,建房”的重資產模式,而是靠管理商業地產來獲取租金的輕資產模式。而萬達商管,則是承載這一戰略的核心,也是決定王健林能否“穩坐釣魚臺”的關鍵因素。


(資料圖)

現在,萬達商管無疑走到了一個十字路口——IPO,王健林也走到了他人生的十字路口。不夸張的說,萬達商管IPO,將是決定王健林命運的一戰。

能否成功上市,無非成功和失敗兩種可能。接下來,我們就來探討一下,這兩種情況下,王健林將會面臨的處境。

如果IPO失敗

先來看看最壞的情況。

此次萬達商管沖刺港交所IPO,失敗的概率不小。畢竟,在兩年以內,他已經被拒絕過三次了。至于被拒絕的原因,沒有明確的定論。但是,主要原因可以分為兩個方面:

一方面,監管層對萬達商管的業務經營情況存在質疑。一般而言,境內企業要去港交所上市需要“小路條”(企業需要向證監會遞交境外上市申請材料,拿到的受理函)和“大路條”(證監會出具的“H股發行批復”)。萬達商管拿到了小路條,沒拿到大路條。沒拿到“大路條”,核心原因就是證監會對萬達商管的經營和財務情況仍有疑慮。

就在6月,證監會就再次對公司治理及內部運行、出租率與收繳率、公司業務獨立性、短期償債風險、募集資金使用、分紅政策合理性6個方面提出疑問,要求提供補充材料??梢?,在監管層看來,對萬達商管還不放心。

近期,萬達還迎來了兩個壞消息:其一,因涉及債務糾紛,萬達商管巨額資金被凍結。天眼查App顯示,近日,萬達商管新增股權凍結信息,被執行人為大連萬達商業管理集團股份有限公司,凍結股權數額約為50.72億人民幣,凍結期限自2023年7月4日至2026年7月3日;其二,大連萬達商業主動中止了60億規模的小公募債券的發行申請。這些壞消息,無疑會進一步增大監管層對萬達商管業務經營的質疑。

另一方面,從宏觀角度來看,大環境對于房地產、商業地產領域的IPO整體審慎,整體市場環境并不利于萬達商管的IPO。某種程度上,萬達商管能夠成功IPO,跟整個房地產的市場環境有一定的關聯。雖然萬達在極力的去房地產化,但商業地產跟房地產也緊密相關。

近期,房地產正處于低谷,相關企業容易受到資本市場的冷遇。從監管角度看,現在力推的是半導體、智能制造、人工智能、生物醫藥等科技屬性更強的領域,對房地產的態度尤其謹慎。萬達前面三次折戟IPO,房地產的大環境不好就是一個重要原因。

整個市場都知道,萬達商管之所以這么執著的要上市,很關鍵的一個原因是他身上背著一個對賭協議。萬達商管曾與碧桂園、螞蟻集團、騰訊等多家機構投資者簽署了對賭協議,若2023年底前未能成功上市,萬達商管集團則需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。

其實,在對賭協議方面,除了要求2023年底前上市,還有對利潤的對賭。按照當初萬達商管與戰投們簽訂的承諾,2021年-2023年扣除非經常性損益的凈利潤分別不少于51.9億元、74.3億元、94.6億元,累計不少于220.8億元的目標凈利潤。

目前來看,這一指標也存在問題。萬達商管2021年凈利潤35.12億元,沒達標。2022年凈利潤大增114.52%,達75.34億,略微超過74.3億元的對賭要求。從數據表現上,可以看出萬達商管在盡力做大利潤,來滿足對賭要求。

如果要完成三年累計220.8億的目標,2023年的凈利潤要達到110.34億元,同比增長46.45%,這無疑是很有難度的。

我們來假設一種情況:2023年萬達商管未能成功上市,且其凈利潤未能達到110.34億元。對賭協議的兩個關鍵條件都未能達成,直接觸發回購條款。那么,萬達商管有那么多錢來回購么?

依據萬達商管的招股書,其2022年營收才271億,凈利潤75億元。2022年,萬達商管的流動資產總計197.97億元,現金及現金等價物135.84億元。把這些錢全拿來支付股權回購,都不夠300億的回購款??梢灶A見,如果觸發了對賭協議的回購條款,將直接引爆萬達商管的現金流危機,王健林也很難拿出這一筆錢。

在商場上,因為簽署了對賭協議而被資本踢出局的案例比比皆是。俏江南的張蘭就是因為對賭協議被踢出自己一手創辦的俏江南,一把年紀還要直播帶貨,令人不勝唏噓。

當然,不是說簽了對賭協議,就一定會執行。即使萬達商管這次IPO還失敗了,那些資方也不是一定要嚴格執行當初協議,要萬達短時間內拿出幾百億,可能也會展期或者重新簽訂協議,給王健林多一點時間。但是,肯定不會讓王健林輕易過關。

要知道,當初投資萬達商管的碧桂園、螞蟻集團、騰訊等自己日子也不好過。螞蟻集團、騰訊這些互聯網巨頭,現在大的戰略就是剝離以前投資的各種項目,尤其是跟其主業關聯度不大的項目。所以,當初的這些投資方退出的意愿很強烈,這無疑會讓王健林壓力倍增。

那種情況下,相比于許家印的處境,王健林會好不少,但在接下來一段時間中,他很可能不是在籌錢,就是在籌錢的路上。

與“首富”漸行漸遠

現在,我們來看另外一種情況。假設萬達商管在年底前成功IPO,那迎接王健林的是怎樣一個未來?他真的就“穩坐釣魚臺”了么?

如果萬達商管成功上市,那王建立可避免短期的危機。從長期來看,他的財富取決于萬達商管能否撐起萬達的輕資產戰略布局。

正如文章開頭提到的,王健林自己說過,萬達穩坐釣魚臺有一個前提條件——租金收入達到1000億。那萬達商管能實現這1000個小目標么?要搞清楚這個問題,就需要深入萬達商管的業務。

2022年,萬達商管收入不到300億元,增速15.50%。從發展態勢來看,其收入增速在放緩,要達到1000億元規模難度很大。

萬達商管主要財務指標 數據來源:萬達商管招股書

萬達商管要突破營收天花板,關鍵在于快速擴大管理的商業項目規模。依據招股書,2020-2022年,萬達商管在管的商業項目數分別是368個、417個、472個。

其中,近三年萬達集團的在管項目分別270、285、288,基本沒有上漲空間了。獨立第三方的商業項目則保持了快速的增長,近三年分別是98、132、184,2021年增長了34.69%,2022年增長了39.39%。

萬達商管的在管項目規模 數據來源:萬達商管招股書

因此,萬達商管的發展關鍵,在于能否快速擴大第三方商業項目規模。要實現年收入1000億的目標,第三方項目規模得至少超過1000個,這是2022年的5倍。我們不禁要問,萬達商管有那么大的成長空間么?

依據招股書的數據,目前萬達商管在管建筑面積為65.6百萬平方米,覆蓋了中國所有的省、自治區、直轄市,覆蓋了60.0%以上的地級市。并且,根據弗若斯特沙利文的數據,按在管建筑面積計算,萬達商管已經是中國乃至全球最大的商業運營服務商,其在管建筑面積在中國超過第二名至第十名的總和,管理的獨立第三方商業廣場數量也是中國第一。按照市場份額計算,萬達商管已經超過9%。

這些數據,一方面說明萬達商管在商業地產服務方面的強大實力,另一方面也說明其向上突破的空間已經不那么大了。商業地產服務不是一個高增速的市場,更多的是存量競爭。在市場占有率超過9%的情況下,收入再翻幾倍的可能性并不大。

王健林當初定的1000億租金收入的目標,大概率是實現不了。年收入500億,凈利潤100億,很可能是萬達商管的極限。

因而,如果萬達商管能夠正常上市,王健林也許可以穩坐釣魚臺,但卻是小一號的釣魚臺。年營收幾百億、凈利潤幾十億規模的企業,可以讓王健林全身而退,但首富寶座的角逐,已經跟他無關了,這是時代的必然。

本文來源:阿爾法工場,原文標題:《萬達商管IPO:王健林的命運之戰》

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